本报记者 鹿杨
小区建设时埋下的质量隐患，一句房子老了、已过质保期，开发商就无责了？近日，朝阳区时代国际嘉园小区业委会代表全体业主告赢了开发商。704.6万元赔偿款到账时，小区也迈入交付后的第17年。
疑：墙砖不停掉露出建筑垃圾
“真没想到！”业委会主任张财林连用两个没想到——没想到真赢了，没想到获赔这么多钱。
位于东三环的时代国际嘉园小区，交付于2006年，在中介网站上显示的二手房均价已达到10万元/平方米。然而，过去4年，小区的业主却生活在“头顶的阴影”下。2013年，小区部分楼栋的外墙大理石出现脱落现象，到2019年、2020年情况愈演愈烈，5栋楼中没有一栋是外墙完好的。
当时拍摄的照片里，各楼腰线以下部位均能看到大理石连片掉落的痕迹，就像一块块伤疤。更奇怪的是，墙砖掉了，露出的“内里”也是五花八门：泡沫板、木板、水泥编织袋、烟盒……“开发商是把建筑垃圾埋墙里了！”张财林说。
不停掉落的墙砖随时可能砸到人，不修不行。钱从哪出？不少业主提出，小区墙砖掉落恐怕和建设中的偷工减料行为不无关系，开发商有没有责任？
多方咨询后，在属地双井街道的支持下，经业主授权和全体委员表决，2020年4月，时代国际嘉园小区业委会决定拿起法律的武器，对开发商北京中鑫源房地产开发集团有限公司提起诉讼。同一月，经业主大会表决，决定申请住宅专项维修资金对外墙进行维修。
诉：质保期虽过开发商也有责
“商品房小区在交付多年后回追开发商工程质量责任非常罕见，至少我们在查询资料时没有找到。”来自北京海润天睿律师事务所的代理律师刘志成说。
庭审中，开发商果然拿小区楼龄说事儿，主张建筑物外墙的质保期为2年，截至诉讼时，时代国际嘉园小区已交付14年。2014年至今，小区更换了三家物业公司，怠于日常维护，因此，缺乏管理维护才是导致外墙大幅脱落的主要原因，而非施工质量缺陷。
“施工标准的认定成了关键。”刘志成介绍，业委会主张按现行国家标准对施工质量进行鉴定，开发商却主张部分施工工艺已随着行业发展而被取代，按当时的施工做法鉴定更为合理，“开发商称之为‘时代国际外墙做法’，最后，法院决定，两套标准同时鉴定。”
2021年12月，第三方机构出具了鉴定意见书，明确提出：施工质量缺陷是导致挂贴石材脱落的主要原因，四季交替、热胀冷缩等时间累积是次要原因。
“石材与龙骨间没连接件”“粘结砂浆普遍存在不密实的情况”“部分位置粘结砂浆内存在建筑垃圾”……张财林指着鉴定意见书说：“如果比作考试，这是连及格线都没达到。”
诉讼进行的同时，住宅专项维修资金的申请也有了结果。2021年8月，朝阳区房屋安全鉴定站认定，1至5号楼外墙装饰的损坏量已超过鉴定范围总量的30%，危及人身财产安全，建议对外墙进行综合处理。随后，第三方公司进行了鉴定，工程预算金额总计1006.5万元。这一金额，也成为法院判决时的依据。
定：工程质量终身负责非空话
去年12月30日，北京市第三中级人民法院作出终审判决，开发商北京中鑫源房地产开发集团有限公司赔偿时代国际嘉园小区业委会维修费704.6万元。
“在以往案例中，个体业主主张专有部分权利比较常见。此后，全体业主主张共有部分权利的案件有了典型参考。”刘志成说，此案表明，即使商品房小区已过质保期，但只要确认存在施工质量缺陷，追讨侵权责任、依法请求损害赔偿仍然可行。
记者注意到终审判决书中有这么一段话：中鑫源公司作为涉案小区的开发商，为防止高空坠物，保障居民人身财产安全，有责任对存在施工质量缺陷的外墙维修费用承担赔偿责任，以共同维护弘扬和谐、法治的社会主义核心价值观。
“这也给开发商敲响了警钟，工程质量终身负责不是空话。”刘志成说。
记者获悉，2016年起执行的《北京市建设工程质量条例》明确，本市房屋建筑和市政基础设施工程实行质量终身责任制，建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体项目负责人，以及涉及建筑主体和承重结构材料供应的企业法定代表人，应按照规定签署工程质量终身责任承诺书，履行工程质量终身责任。时代国际嘉园成功索赔的最新案例显示，工程质量终身责任已经成为各方接受的共识。
3月17日，记者步入时代国际嘉园小区，外墙维修工作正有序开展。与此同时，小区也将迎来第九次业主大会，修复路面、提升绿化等17项事项，正等待全体业主共同表决。
“老楼花钱的日子来了，怎么花，咱得有个章法。”5位业委会委员充满干劲。（北京日报）
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